【中国蓝筹地产】新城控股欧阳捷:新城控股最大的市场空间在中小

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2018-06-07 12:22

【中国蓝筹地产】新城控股欧阳捷:新城控股最大的市场空间在中小城市

2018-06-07 14:08来源:经济观察报蓝筹/房价

原标题:【中国蓝筹地产】新城控股欧阳捷:新城控股最大的市场空间在中小城市

(图片来源:经济观察网)

经济观察网 记者 陈博 6月5日,新城控股高级副总裁欧阳捷出席了由经济观察报主办的第十五届(2018)中国蓝筹地产年会,年会以“城乡进化论:以美好生活为蓝图”为主题。当天,欧阳捷在现场做了主题演讲,以下内容据欧阳捷演讲整理:

大家都知道,从乡村到城市,这是一个渐进的进化过程,这个过程源于人口的流动。目前人口超过100万的大城市在全世界的占比不断增加,最大城市的人口数量也不断增长。这说明人类进城是一个大趋势,而促使这个大趋势的产生,是自然生长的力量,也是市场经济的规律。

社会学的一个基本逻辑是人往高处走,但过去中国曾经有过知识青年上山下乡的过程,后来很多知青选择回城,回城路径有两条,一是通过高考,二是政策放宽。为何这些知青向往城市?这里面其实存在了三大差距:一是城乡收入之间的差距;二是生活水准之间的差距;三是公共服务的差距。所以我们可以看到, 虽然农村收入的增速高于城镇收入,但人均收入水平的差距还在不断扩大。城市的收入不断增长,而且增长的额度更高。城乡差距在不断扩大,在这种情况下,农村依然赶不上城市的发展速度。

而且,无论是教育还是医院等公共配套,城市的水准也远远高于农村。然而,农村的人进城之后真的能够找到他们的位置吗?不见得,现在一二线城市都在抢人才,而不是抢农民工。但这个时候一二线城市的土地供应是趋势性下降,这样的下降未来也会长期持续,主要基于两大原因:一是城市核心区无地可供,如果增加城市供应必须拆迁,但拆迁既增加了房子的成本,又拖延了房子发展的更新周期;二是过去摊大饼的模式逐渐被抛弃,最近中央明确提出不再设立各类新的开发区。当大城市土地供应趋势性下降,住房越来越少,地价相应上涨,推动房价也一并上涨。2017年住建部曾经提出一个要求,2017年大城市的房价均价要维持在2016年10月份的水平上,但一年实施下来,我们统计了38个一二线城市的房价水平,其中只有广州、深圳、上海3个城市呈下降趋势。

房价的昂贵让很多人买不起房,甚至买不到房。而这个时候,三四线城市从原本的去库存演变成库存逐渐减少,其去库存主要有三大逻辑,一是减少供应,二是以棚改政策,棚改货币化释放需求,三是随着需求放大,供求失衡推动房价上涨,房价上涨愈发带动刚需和改善性需求恐慌性入市。

过去我们曾经做过统计,城镇常住人口在增加,农村人口在下降,即便如此,到2032年中国农村人口依然还有4亿人,城镇化率也只有70%。所以我们还需要进一步城镇化。

这个时候大城市在怎么做?大城市拿走了更多的土地出让金,全国土地出让金有74%是由前50强城市拿走的,所以他们能够吸引高更多的人、钱和产业,人口质量越来越高,他们的发展进入更良性的需求。而更多三四线城市面临的是土地出让金慢慢减少,人口结构弱化,质量下降,发展趋缓。所以未来的城市会出现两极分化,城镇两极分化,同时社会阶层也在城市中间出现了两极分化。

现在倒过来再想想城乡是否可逆的?这种进化论是否一定是单向?我们能不能返回农村去?我认为,即便现在我们振兴乡村,也不是现实,如果我们不能解决上述三大差距,农村人不会留在农村,城里人不会回到农村。

所以,振兴乡村第一步必须解决三大差距,进一步提高农民的收入,并且提高农村的公共服务水准。第二步就是解决农村资产问题。农民在农村,资产不能够变现,也没有处分权,没有资产抵押权和资产交易权,所以现在农村住房价值非常低。根据国家统计局公布的数据,到2012年,农村住房的平均价格只有900多元/平方米,跟城市房价根本无法相提并论。如果农村房屋资产能交易,农村的资产收入才能真正提升,农民有了资产收入才能进城,在城市里买房,获得资产自由流动权。

对于新城控股而言,我们认为振兴农村的时机还没有到达,目前大规模的推广显然不现实。不过,我们如果固守在一二线城市也不可能获得业绩的增长,因此我们最大的市场空间依然在中小城市,我们必须下沉三四线城市。

2017年,新城控股提出一个观点——随心奔跑,既是随着新城奔跑也是随心奔跑。就是通过这种布局,新城控股现在已经进入全国86个大中城市,在长三角、珠三角、环渤海、中西部等多个区域全面扩张,只有进入更多的城市未来才有可能获得规模成长,才能获得加速奔跑。返回搜狐,查看更多

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